??3月27日,招商蛇口发布2017年年报,2017年共实现签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%,营收754.55亿元,同比增长18.69%,归母净利润122.2亿元,同比增长27.54%。

??重组上市两年的招商蛇口销售首次突破千亿,这在传统的四大地产龙头“万保招金”中,是速度最慢的一个。不过,招商的规模终于再次起航了。这一次,它不仅仅是以地产商,而是城市运营商的身份,参与到新的行业周期和规模竞争中来。

??在3月28日的业绩会上,招商蛇口管理层将今年销售目标定为1510亿元,增速近30%。

??面对投资者提出这一目标是否保守的问题,招商蛇口常务副总经理朱文凯回应,在当前市况下,去化率接近60%是正常水平。公司更看重今年的现金流、销售回款,以及规模和利润的平衡。

??未来三五年,在房地产市场土地和项目资源越来越难以获取的背景下,招商蛇口拥有的产城融合和园区开发的优势,有望使其优先获取资源和项目,从而带动规模跳跃式发展。

??三大业务并行

??2015年,招商蛇口在国内率先提出转型,定位为社区、园区与邮轮三大业务并行的“城市综合运营商”。以“蛇口”这片发展了30多年的区域为原点,招商蛇口的邮轮母港和城市运营商模式开始向全国乃至全球辐射。

??2017年,在社区开发业务上突破了千亿规模之外,招商蛇口的邮轮产业链布局也取得了突破。

??3月28日,招商蛇口2017年业绩交流会在位于蛇口邮轮母港的一艘邮轮上举行,让投资者亲身体验其邮轮业务和城市运营转型。

??招商蛇口副总经理龚镭介绍,2017年,招商蛇口太子湾邮轮母港开港首年运营,完成了109艘次指标,将近19万人次邮轮旅客的运载,目的地覆盖9个国家和地区,有东南亚、东北亚,往越南、泰国、菲律宾方向,创下亚太地区邮轮港口开港首年之最。

??在船供业务上,去年实现了零的突破,实现首单出口退税,在商业模式上有所创新;与18家旅行社成立邮轮旅游联盟,占据深圳90%邮轮市场份额。

??邮轮产业深化方面,一是船队组建,继续在规模化、品牌化、组建本土邮轮船队,进一步掌握产业发展主动权;二是运营能力,跟国际知名邮轮运营管理机构展开深入商洽;三是与国内免税店领军企业就合作模式达成初步共识,签署了相关备忘录。

??龚镭表示,蛇口太子湾邮轮母港希望建立起中国邮轮母港运营标杆。

??此外,招商蛇口长租公寓发展迅速,公寓业务已形成“壹系列公寓”产品线,2017年底已有1.5万间,未来3年将会达到10万间,合作模式“多条腿走路”,有资产收购、品牌输出、整租改造、合作经营。

??招商蛇口常务副总经理朱文凯介绍,公司在2018年将会继续加快主营业务发展。2018年在建建筑规模2600万平方米,比2017年增长了33%,新开工比2017年增长了20%,达到1000万平米以上,竣工项目比2017年增长了31%,达到600万平方米。

??复制“蛇口模式”

??尽管2017年已经提速,但1200亿的规模,招商蛇口仍难望5000亿的万科、碧桂园、恒大项背。有投资者指出,公司周转较慢规模难以再上台阶。

??对此朱文凯表示,资源获取成为上台阶最主要的制约,2017年招商蛇口在资源获取方面除了传统招拍挂,更多地把重点放到兼并收购,全年获取土地资源计容建筑面积1023万平方米,在拿地规模上翻了一倍,70%土地都在具有潜力的湾区。2018年将进一步提高收购的比例。

??“尤其是地方国企和央企之间的收购,我们在市场上跟其他同行做了比较,我们在一般项目上的收购不具备别人的优势,所以我们现在最主要锁定在这个方面。”朱文凯说,招商局集团领导、董事长亲自带队,在各大城市、各大省市之间帮助招商蛇口拓展资源。

??事实上,在2017年以来以“限”为主的房地产市场,地产商拿地越来越难,这是大家共同面临的难题。

??而招商蛇口独特的产城开发和园区运营模式——蛇口模式,已为其带来了更多的资源。2017年获取了前海项目包括招商局集团妈湾片区的前海湾物流园区港口用地、保税港物流园区及平方汽车园区等产业用地,土地储备范围2.9平方公里,规划建面约500万平米。

??2016年招商蛇口与华侨城一起拿下的深圳总价地王空港会展综合体,总建面146万平米,配套区总建面222万平米,便是以产城开发模式胜出的。

??招商蛇口董事常务副总经理刘伟介绍,除了粤港澳大湾区,“蛇口模式”内拓外延,2017年拿下了多个产城开发项目,签约落地项目7个,其中包括台湖、苏州金融小镇、常熟琴湖、蕲春、粤东新城项目等。

??通州台湖项目位于北京通州区台湖镇,建立的是以演艺为中心的小镇,去年5月23日已成立政府合资平台;苏州金融小镇规划面积约4.04平方公里,去年已经成立了合资公司,1月9日获取首宗用地,围绕苏州市高新区科技新城板块,聚集创新产业,产城结合。

??粤东新城项目位于揭阳市惠来县,51.3平方公里,这是广东省为解决区域发展不平衡所布局的东西两翼中东翼最重要的节点,招商蛇口也跟广东省签署了相关协议,正在顺利推进中。

??海外的项目则包括中白工业园、吉布提自贸区等项目,招商蛇口都参与其中。

??刘伟表示,通过产城拓展,会寻找未来新的蛇口或第二、第三个蛇口,立足湾区,辐射全国;2018年的目标是5个以上产业新城项目,签订3个以上框架协议,重点在京津冀、长三角等。

??据21世纪经济报道记者了解,产城拓展动辄获取数平方公里、数十平方公里的土地资源,通常是采用与政府合作的模式,由政府设立开发区管委会,下设政企合作公司,然后由合作公司去分批拿地。拿地的成本较低;不过与传统的地产开发不同,产城项目必须先植入、配置产业要素,根据产业再去匹配写字楼、公寓等配套。

??这种模式也是当前许多开发商正在努力去做的产业地产、特色小镇模式,如碧桂园、时代中国、华润置地等。在这类土地资源获取上,招商蛇口无疑占了先机。

??“通常一家公司一年的业绩和利润是由几个大项目带来的,如华润深圳大冲村旧改对于业绩的贡献非常之大。”深圳一位开发商人士认为,几年后,招商蛇口的这些超大项目将会带来规模和利润的梯级上升。